【摘要】評估機構具備合法的評估資質(zhì)。評估機構采用市場(chǎng)比較法、成本法根據被評估房屋所在區位、用途、建筑面積等予以評估,符合規定。評估機構對于原告房屋及土地的性質(zhì)定性準確,與原告房產(chǎn)證登記情況一致,原告提出房屋價(jià)格過(guò)低的理由不能成立,不予采納。
【前言】對被征收房屋價(jià)值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值,由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉建設主管部門(mén)制定,制定過(guò)程中,應當向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。本文通過(guò)一案例分析顯示因房屋價(jià)格評估引發(fā)的征收拆遷糾紛訴訟司法裁判的一些特點(diǎn)。
【資料】 被告XXX區政府于2016年12月28日作出的《國有土地房屋征收補償決定書(shū)》,對彭某某位于XX市XXX路北側XX小區的房屋實(shí)施征收補償,確認彭某某享有的房屋補償價(jià)款為644983元。彭某某在法定期間提出行政復議,XX市政府于2017年4月7日作出的《XX市人民政府行政復議決定書(shū)》,決定內容為維持XXX區政府于2016年12月28日作出的《國有土地房屋征收補償決定書(shū)》。原告訴稱(chēng),原告所有的房屋房產(chǎn)證、國土證手續齊全,屬于國有出讓土地性質(zhì),建于2007年是標準的商品房。樓區政府的補償決定書(shū)和市政府回復決定書(shū)將其定性為上世紀九十年代的小產(chǎn)權房,屬定性錯誤,也導致評估價(jià)格過(guò)低。
【結果】評估機構采用市場(chǎng)比較法、成本法根據被評估房屋所在區位、用途、建筑面積等予以評估,符合規定。評估機構對于原告房屋及土地的性質(zhì)定性準確,與原告房產(chǎn)證登記情況一致,并未將涉案房屋定性為小產(chǎn)權房。評估時(shí)已考慮到涉案房屋土地性質(zhì)、所處地段等各種因素。原告提出房屋價(jià)格過(guò)低的理由不能成立,不予采納。該評估機構具備合法的評估資質(zhì)。評估報告已向原告進(jìn)行了告知、送達。原告提出被告作出的《房屋補償決定書(shū)》違法的事實(shí)不能成立,對其申請撤銷(xiāo)該《房屋補償決定書(shū)》的請求,不予支持。判決駁回原告彭某某的訴訟請求。
【討論】根據法律規定,涉案房屋的評估機構是經(jīng)過(guò)紅線(xiàn)范圍內國有土地上房屋被征收人投票選定產(chǎn)生的評估公司。投票評選時(shí),XXX公證處公證員到現場(chǎng)進(jìn)行了票選現場(chǎng)公正,有公正文書(shū)為證。評估公司出具的分戶(hù)評估報告進(jìn)行公示后送達至被答辯人。評估價(jià)格是評估公司依據市場(chǎng)法、科學(xué)、客觀(guān)、公正的據實(shí)評估結果。被征收房屋的評估以被征收人的房屋權屬證書(shū)所登記的權利范圍為評估對象,評估機構采取的是房地合一的技術(shù)路線(xiàn),小區內公共配套設施(圍墻、駁岸等)價(jià)格均已包括在房屋主體價(jià)格內。因此,原告主張的房屋評估價(jià)格過(guò)低的訴訟請求沒(méi)有得到法庭的支持。
【參考資料】
1.區人民政府組織實(shí)施強制拆除原告的房屋,沒(méi)有事實(shí)和法律依據,依法應確認違法。
2.嚴格按照征用土地方案組織落實(shí)征地補償安置工作,落實(shí)安排好群眾的生產(chǎn)生活。
3.被拆遷人已足額領(lǐng)取了補償款,拆除原告家的房屋的行為符合先補償后搬遷的規定。
4.房屋所在的國有土地已被出讓?zhuān)凑辗侩S地走的原則,該房屋樓也有征收的必要。