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對于無(wú)證的自建房屋造價(jià)評估


2022-10-17 09:49:23             來(lái)源:資產(chǎn)評估八號             瀏覽:

對于農村自建房的評估,一般是在拆遷時(shí)才用得著(zhù)的。一般的評估方法在住建部于公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確指出,估價(jià)師應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,對市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。


被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的,應當選用市場(chǎng)法評估;被征收房屋或者其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估。


可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的,應當選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后,合理確定評估結果。


集體土地使用權和集體土地上房屋所有權整體價(jià)值的評估,應該參考設定抵押時(shí),類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,但是在方法的選擇上又有很大不同。


一、市場(chǎng)法


按照現行規定。農民對農村宅基地只享有使用權,其所有權屬于所屬集體經(jīng)濟組織,所以無(wú)法形成類(lèi)似城市房屋扥房地產(chǎn)交易市場(chǎng),房屋買(mǎi)賣(mài)僅僅局限于集體經(jīng)濟組織成員之間,也就不存在統一的市場(chǎng)價(jià)格。因此,在房屋價(jià)值評估中無(wú)法使用市場(chǎng)法。但是市場(chǎng)法在目前實(shí)踐中大量出現的小產(chǎn)權房交易中應用較多。


二、收益法


農村房屋價(jià)值評估從理論上應該可以采用收益法,收集集體土地類(lèi)似企業(yè)的收入和投入成本等用以計算客觀(guān)收益,但是實(shí)踐中農村沒(méi)有形成統一的房地產(chǎn)市場(chǎng),可以收集的資料很少導致收益法也不適用農村房屋價(jià)值評估。


三、假設開(kāi)發(fā)法


假設開(kāi)發(fā)法又被稱(chēng)為剩余法,預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。主要適用于具投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運用此方法把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài),以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式。然而,農村房屋并沒(méi)有明確再開(kāi)發(fā)計劃,自然就無(wú)法適用。


四、成本法


指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在目前農村房屋價(jià)值評估中多采用這種方法。


農村自建房,基礎造價(jià)預算包括材料費、人工費、機械費和措施費4個(gè)方面,今天我們就從這4個(gè)方面來(lái)說(shuō)說(shuō)工程預算造價(jià)到底該怎么算?


1、建房材料費


材料費主要指構成房屋主體的各種原材料,輔材、構配件、半成品等的費用。材料費是農村自建房最大的開(kāi)銷(xiāo),基本上可以占到總成本的50%~60%。材料費的算法是:材料消耗量X材料單價(jià)。材料單價(jià)根據當地工程造價(jià)主管部門(mén)(建委)定期發(fā)布的建材價(jià)格來(lái)計算。


2、建房人工費


人工費就是直接從事工程生產(chǎn)和輔助生產(chǎn)的工人工資,大概占到總造價(jià)的30%~40%。以每個(gè)工人的實(shí)際工程量為標準來(lái)發(fā)工資,有效控制成本。


3、建房機械費


在建房過(guò)程中還有一項費用是不可節省的,那就是機械費。包括攪拌機、升降機等設備的租賃費用,省錢(qián)的小竅門(mén)就是與施工隊協(xié)商,控制好各種設備的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間,不要一次性租齊造成資源浪費。


4、建房措施費


措施費就是施工過(guò)程中非施工實(shí)體項目的各種費用,比較多而且比較雜,主要有安全、文明施工費,夜間施工增加費,二次搬運費以及冬雨季施工增加費等費用。一般按照人工費的20%~30%做預算。


首先,在計算成本之前,我們需要明確一點(diǎn),自建房的成本都由哪些部分組成。


影響自建房成本的因素大致可以分為以下幾類(lèi):


土地費用,土地費用因地區而已,實(shí)際在農村蓋房翻蓋的居多,所以這個(gè)成本我們可以忽略;


地基費用,包含地基和基礎;


房屋主體造價(jià),主要涉及基礎建筑材料,比如水泥、鋼筋、木材、磚、沙、石、壁磚、瓦等,以及人工成本和對應的材料運輸費用;


裝修費用,包含軟硬裝材料費用(比如地磚、地板、天花板、涂料、壁紙、櫥柜、燃氣、門(mén)窗等等)、人工安裝費用、改水電費用、室內設計費用;


除了上面這些花錢(qián)大頭,還需要考慮后期購買(mǎi)家具和家電產(chǎn)生的實(shí)際花銷(xiāo)。


上面所有內容預估花銷(xiāo)之和就是自建房的總成本啦,大家可以根據自己所在地區的物價(jià)水平逐一推算一下。


如果懶得算這個(gè)賬,也可以參考一下大數據。從我們目前掌握的建房大數據來(lái)看,一般磚混結構房屋每平米的造價(jià)在800-1200元左右;框架結構房屋每平米的造價(jià)在1100-1500元左右;輕鋼結構房屋每平米的造價(jià)在1200-1800元左右;木結構房屋每平米的造價(jià)在2000-3000元左右。


以上涉及到價(jià)格的地方僅供參考,畢竟各地人工成本、建材費用等均會(huì )存在明顯差異,具體以建房實(shí)際價(jià)格為準。


自建房屋的人工費和材料費是多少?


現在,隨著(zhù)價(jià)格的上漲,自建房屋的成本變得更加昂貴。對于一般形狀的房子,如果僅僅是承包工人,幾年前是180左右,現在是300左右。一間100平米的房子的人工成本超過(guò)30000元。不算材料成本,普通材料的成本是800-900元。這樣算下來(lái)大概是1000-1200元。不包括門(mén)窗,只包括土木工程的費用。


一般一塊紅磚5毛/塊,一袋水泥25-30元,一塊方石的價(jià)格在130元左右。一般2-3層的房子價(jià)格在300平米左右。土木工程的造價(jià)高達30萬(wàn)元。許多公司宣傳說(shuō),30萬(wàn)元是建造別墅的概念。不計算門(mén)窗,不計算裝修,不計算地基,不計算明溝散水,不計算化糞池,不計算屋頂防水,不計算防雷。引導客戶(hù)上門(mén)后增加預算。因此,真正需要建造的可以直接入住的別墅至少要80 -90萬(wàn),面積在300平方米左右。低于這個(gè)價(jià)格是以次充好還是中途漲價(jià)。


不同地方的勞動(dòng)力成本差別很大。一般來(lái)說(shuō),農村房屋建設的承包用工和材料的價(jià)格在260-300平方米左右。在河南、山東、甘肅和東北等省份,成本將降低20%。但在浙江、福建、廣東等勞動(dòng)力價(jià)格較貴的地方,勞動(dòng)力成本高達300以上。


材料成本主要包括:水泥、磚、鋼筋、砂、石、模板、木材等輔助材料。費用是根據這些主要材料來(lái)估算的。


一般基礎造價(jià)在3萬(wàn)元-5萬(wàn)元左右,這是根據基礎方法、深度和當地地質(zhì)條件確定的。如水泥成本按單層計算,150平方米* 3 = 450,墻面與門(mén)梁相連,每10平方米墻面用1.1袋水泥?;A打好后,一樓的房子需要150-200袋水泥,按照現在的價(jià)格25-30元/袋。按普通紅磚的價(jià)格,每塊3-5毛,一般每平方米墻100塊左右。鋼筋一般在4000-5000噸,根據鋼材市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)。如果有住房計劃,可以提前注意鋼材的價(jià)格,以較低的價(jià)格購買(mǎi)一些加固材料。磚混結構配筋一般為13kg / m2,框架結構配筋一般為15kg / m2。石材的價(jià)格一般是每立方米100元。在一些地區,靠近采石場(chǎng)的人可以得到每立方米80元。沙子的價(jià)格和石頭的價(jià)格差不多。模板一般需要20井左右,每井240元,4800元,頂柱的用材一般需要1000元左右,其他成本都在1000元左右。


一般來(lái)說(shuō),各地的價(jià)格各不相同,但一般來(lái)說(shuō),就是這樣一個(gè)參考價(jià)格。材料的價(jià)格每年都會(huì )上漲。


由于人工成本和材料成本之間存在一定的價(jià)格差異,所以有必要到當地建材市場(chǎng)進(jìn)行詢(xún)價(jià)。





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